État des lieux entrée et sortie : guide complet 2026, obligations légales et modèle gratuit
L’état des lieux est obligatoire pour toute location de résidence principale depuis la loi Alur.
- Texte de référence : article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.
- Caractère contradictoire exigé : présence et signature des deux parties.
- Deux exemplaires identiques remis au bailleur et au locataire.
- Le décret 2016-382 encadre la vétusté, jamais retenue.
- Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé en bon état.
- Les retenues sur dépôt de garantie exigent un devis ou une facture.
L’état des lieux est-il obligatoire ? Cadre légal et loi Alur
La réponse est nuancée : un état des lieux n’est pas obligatoire pour tous les types de location, mais il l’est bel et bien pour la résidence principale depuis la loi Alur de 2014. C’est cette même loi qui a renforcé les mentions obligatoires et le formalisme de ce document, afin de protéger à la fois le bailleur et le locataire.
Pour les résidences principales, le texte de référence reste l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Il impose un état des lieux contradictoire, c’est-à-dire établi en présence des deux parties, puis signé par chacune d’elles. Cette signature conjointe est ce qui donne sa valeur juridique au document.
Les obligations à retenir
- Résidence principale : état des lieux obligatoire depuis la loi Alur
- Signature des deux parties : caractère contradictoire exigé
- Deux exemplaires identiques : un pour le bailleur, un pour le locataire
- Décret 2016-382 : fixe les règles sur la vétusté
- Article 3-2 loi 1989 : socle légal de l’état des lieux
Un point souvent ignoré : le décret n°2016-382 encadre la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale du logement avec le temps. Cette distinction est essentielle, car une dégradation liée à la vétusté ne peut donner lieu à aucune retenue sur le dépôt de garantie.
Enfin, la loi prévoit une présomption légale issue de la loi du 6 juillet 1989 : si aucun état des lieux d’entrée n’est réalisé, le logement est réputé avoir été remis en bon état. Le locataire supporte alors la charge de la preuve en cas de dégradation, ce qui rend ce document d’autant plus stratégique.
Dépôt de garantie : restitution, retenues et délais
Le dépôt de garantie n’est pas une somme que le bailleur conserve à sa guise. Sa restitution intégrale dépend directement du résultat de l’état des lieux de sortie. Si le logement est rendu conforme à son état initial, le locataire récupère 100 % de son dépôt de garantie.
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Le sort du dépôt de garantie dépend aussi de ce que le bail autorise. Une clause « sans animaux » dans un bail d’habitation est réputée non écrite : le propriétaire ne peut pas s’en servir pour refuser un animal de compagnie. La jouissance paisible des lieux est garantie au locataire, en location vide comme meublée. Il existe toutefois des exceptions, notamment pour certains chiens dangereux.
À l’inverse, chaque écart constaté peut justifier une retenue, à condition qu’elle soit documentée. Voici les quatre situations qui encadrent la restitution.
Retenues autorisées et justificatifs exigés
- Loyers impayés : déduction du montant exact restant dû, justificatif à l’appui.
- Dégradations : retenue possible uniquement sur présentation de pièces remises au locataire.
- Usure naturelle : jamais retenue, elle relève de l’entretien normal du logement.
- Absence d’état des lieux de sortie : remboursement intégral, le logement est présumé en bon état.
Le bailleur qui souhaite retenir une somme doit donc fournir un devis, une facture ou un justificatif de réparation. Une retenue sans pièce jointe est contestable devant la commission départementale de conciliation, gratuite et saisissable par lettre recommandée.
Délais et procédure de restitution du dépôt
La restitution du dépôt de garantie intervient dans un délai encadré par la loi. Pour un bail classique, le bailleur dispose de deux mois à compter de la remise des clés pour restituer la somme. Ce délai peut être réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Si le bailleur ne respecte pas ce délai, il s’expose à une majoration d’intérêts pour chaque mois de retard. Le locataire peut alors saisir le tribunal judiciaire pour obtenir le remboursement du dépôt, majoré des intérêts légaux.
Peut-on modifier ou contester un état des lieux après signature ?
| Type d’état des lieux | Délai de modification | Recours possible | Instance compétente |
|---|---|---|---|
| Entrée | 10 jours calendaires | Réclamation écrite | Bailleur puis conciliation |
| Entrée (chauffage) | 30 jours après début chauffe | Rectification éléments | Bailleur |
| Sortie | Aucun après signature | Contestation contentieuse | Commission puis tribunal |
L’état des lieux d’entrée reste corrigeable, mais dans une fenêtre très courte. Le locataire dispose de 10 jours calendaires pour signaler par écrit une omission ou une erreur, et ce délai court à compter de la remise des clés.
Un cas particulier concerne le chauffage : les éléments liés au système de chauffe peuvent être modifiés dans les 30 jours suivant le début de la saison de chauffe, ou lors du premier mois d’utilisation. Passé ce cap, l’état des lieux initial fait foi.
Un état des lieux de sortie difficile à contester
À l’inverse, l’état des lieux de sortie est verrouillé dès la signature. Aucune modification n’est prévue par les textes, ce qui rend la contestation a posteriori particulièrement délicate. Une fois le document signé, il vaut présomption de conformité.
Les voies de recours en cas de désaccord
Le locataire qui refuse de signer peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette instance paritaire réunit des représentants des locataires et des bailleurs, et tente un accord amiable avant toute procédure.
Si la conciliation échoue, le dossier bascule devant le tribunal judiciaire. Bon à savoir : un état des lieux signé par une seule partie n’a aucune valeur juridique, et un document non remis au locataire revient à un défaut de contradictoire.
Conséquences en l’absence d’état des lieux d’entrée
Sans état des lieux d’entrée, la loi du 6 juillet 1989 instaure une présomption légale : le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état. Concrètement, il supporte la charge de la preuve et doit démontrer que les dégradations reprochées existaient déjà à son arrivée.
Cette situation pèse surtout sur le locataire, car la vétusté ou l’usure normale d’un équipement ne peuvent pas être invoquées sans preuve écrite. À l’inverse, le bailleur qui n’a pas réalisé d’état des lieux ne peut pas prouver qu’une dégradation est imputable au locataire, ce qui complique toute retenue sur le dépôt de garantie.
Si le bailleur refuse d’établir un état des lieux d’entrée, le locataire a tout intérêt à lui adresser une lettre de demande, idéalement en recommandé avec accusé de réception, pour conserver une trace. En l’absence de réponse, il peut aussi réaliser lui-même un constat détaillé avec photos dès son emménagement.
Litiges fréquents et recours en cas de désaccord
Un état des lieux signé par une seule partie n’a aucune valeur juridique. De même, un état des lieux non remis au locataire constitue un contradictoire non respecté, ce qui fragilise toute retenue sur le dépôt de garantie. Face à un désaccord, plusieurs recours existent, du plus simple au plus contraignant.
- Commission départementale de conciliation : gratuite et paritaire, elle réunit locataires et bailleurs.
- Saisine par lettre recommandée : obligatoire pour déclencher la conciliation.
- Tribunal judiciaire : saisi uniquement si la conciliation échoue.
- Huissier : prévient les parties 7 jours avant la visite, par LRAR.
Comment saisir la commission de conciliation
La commission départementale de conciliation est l’étape à privilégier avant toute action judiciaire. Elle est gratuite et composée à parts égales de représentants des locataires et des bailleurs. La saisine se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, en exposant les faits et en joignant l’état des lieux contesté ainsi que les éventuels justificatifs.
Passer au tribunal judiciaire
Si la conciliation n’aboutit pas, le tribunal judiciaire devient compétent. Le juge s’appuie alors sur les pièces produites : état des lieux, photos, échanges écrits et devis de réparation. Un état des lieux signé par les deux parties reste la preuve la plus solide.
Faire appel à un huissier
En cas de blocage total, un huissier de justice peut être mandaté pour constater l’état du logement. Il est tenu d’avertir les parties 7 jours avant la visite par lettre recommandée. Ce constat officiel a une forte valeur probante devant le tribunal.
État des lieux de sortie : déroulement et formalisme
Un rendez-vous fixé après le départ du locataire
L’état des lieux de sortie se déroule une fois le logement entièrement libéré. Le bailleur ou son représentant et le locataire sont présents, et la date doit être acceptée par les deux parties. Si un professionnel intervient, les frais sont à la charge du bailleur. Voici les éléments à contrôler le jour J.
- Logement vidé et nettoyé pour vérifier toutes les surfaces
- Pièces annexes : box, parking et cave inclus dans l’état
- Relevé des compteurs d’eau et d’énergie
- Inventaire détaillé si meublé : meubles et leur état
- Nouvelle adresse du locataire notée pour la restitution du dépôt
Formalisme et annexes obligatoires
Le document doit être établi en deux exemplaires identiques, signés par le bailleur et le locataire. Chaque partie en conserve un. L’état de sortie est jamais modifiable après signature, sauf accord mutuel écrit.
Le logement est comparé à l’état d’entrée. Seules les dégradations ou les loyers impayés peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie. L’usure naturelle ne peut jamais être retenue. Si aucun état de sortie n’est réalisé, le logement est présumé en bon état.
Comparaison avec l’état des lieux d’entrée
L’état d’entrée est modifiable durant 10 jours calendaires après signature, et jusqu’à 30 jours pour les éléments de chauffage après le début de la saison. Un logement situé en résidence principale, occupé 8 mois par an minimum, suit ces règles strictes.
L’état de sortie, lui, est figé dès la signature. Depuis le 1er janvier 2016, des photos peuvent y être annexées. Les modèles conformes à la loi Alur de 2014 sont mis à jour pour 2026. En cas de décès du locataire, l’état des lieux de sortie se réalise 1 à 2 mois après le décès.
Modèle d’état des lieux gratuit à télécharger (PDF, Word)
Pour éviter de rédiger un document incomplet, le plus simple reste d’utiliser un modèle d’état des lieux conforme à la loi Alur. Les versions disponibles en PDF et Word intègrent déjà les mentions obligatoires, ce qui limite les risques d’oubli au moment de la signature. Un document vierge permet aussi de tout saisir à la main sur place, sans mauvaise surprise.
Il existe des variantes adaptées à chaque situation : logement meublé, appartement, maison ou local commercial. Pour les locations à des locataires étrangers, une version bilingue anglais-français (inventory of fixtures) facilite la compréhension des deux parties. Certains outils en ligne gratuits permettent même de remplir le formulaire directement depuis un ordinateur ou un téléphone.
Pensez à vérifier que le modèle choisi correspond bien au type de bien et au régime du bail (meublé ou nu). Un document à jour et complet vous fera gagner du temps lors de la restitution du dépôt de garantie.