Acte de cautionnement loyer : le guide complet pour bailleurs et garants

Caution simple ou caution solidaire pour un acte de cautionnement loyer

Caution simple : une mise en jeu progressive

La caution simple protège le bailleur de façon modérée. Avant de réclamer le paiement au garant, le propriétaire doit adresser une mise en demeure au locataire par huissier. Tant que cette étape n’est pas respectée, la caution peut refuser de payer.

Ce mécanisme laisse au locataire un délai pour régulariser sa situation. Le garant conserve d’ailleurs un recours contre le locataire après avoir réglé les sommes dues.

Caution solidaire : le dispositif le plus répandu

La caution solidaire permet au bailleur d’agir dès le premier impayé, sans mise en demeure préalable ni procédure d’huissier. C’est le dispositif le plus demandé en location, car le propriétaire évite les délais liés à une caution simple.

Attention à ne pas confondre acte de caution solidaire et clause de solidarité du bail. La clause de solidarité vise un colocataire déjà partie au bail. L’acte de caution solidaire engage, lui, un tiers extérieur au bail.

Depuis le 1er janvier 2022, la signature électronique est admise pour un acte de caution solidaire, dans le cadre de l’ordonnance du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés. Ce même jour, la mention manuscrite a cessé d’être obligatoire pour l’acte de cautionnement.

Qui peut signer un acte de cautionnement loyer en tant que garant

Personne physique ou personne morale : deux profils de garant

• Parents et proches : profil de caution parentale le plus rassurant pour un bailleur
• Banques et assureurs : caution professionnelle contre rémunération
• Action-Logement et Cautioneo : organismes spécialisés dans la garantie locative
• Nationalité étrangère autorisée : un refus pour ce seul motif constitue une discrimination sanctionnable

La caution n’est jamais une obligation légale pour obtenir un bail, mais elle est quasi systématiquement demandée par les propriétaires. Ces derniers privilégient nettement les cautions parentales, jugées plus fiables qu’une caution morale ou institutionnelle.

Conditions de solvabilité et pièces exigées par le bailleur

Le bailleur exige généralement 1 à 2 cautions selon le profil du locataire et le montant du loyer. Le garant doit prouver sa capacité à faire face à plusieurs mois de loyer impayés, ainsi qu’aux éventuelles dégradations et charges locatives.

Les justificatifs demandés varient selon le statut professionnel du garant. Un salarié devra fournir ses 3 derniers bulletins de salaire, tandis qu’un indépendant présentera ses 2 derniers bilans comptables. Ces documents permettent au bailleur d’évaluer le taux d’endettement et la stabilité des revenus du garant.

Un garant peut tout à fait cumuler son engagement avec une garantie loyer impayé (GLI) souscrite par le bailleur, sauf clause contraire dans le contrat. Cette combinaison renforce la sécurité du propriétaire sans être interdite par la loi.

Durée de l’engagement et résiliation de l’acte de cautionnement loyer

La caution peut s’engager pour une durée déterminée, souvent alignée sur celle du bail, ou pour une durée indéterminée. Dans ce second cas, l’engagement prend fin à l’expiration du bail ou à la date d’effet du préavis du locataire. La loi du 6 juillet 1989 (article 22-1) encadre ce mécanisme et protège le garant contre un engagement perpétuel.

La résiliation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur. Attention : elle ne prend effet qu’à l’expiration du bail en cours, jamais immédiatement. En cas de renouvellement tacite du bail, la caution est automatiquement reconduite pour la nouvelle période. Le garant doit donc notifier sa volonté de ne plus s’engager suffisamment tôt, idéalement avant le terme du contrat.

Il n’existe aucun droit de rétractation après signature : une fois l’acte signé, le garant est engagé. Seul un accord amiable avec le bailleur ou la fin du bail permet de sortir de l’obligation. Si le locataire est insolvable et que la caution est appelée à payer, un juge peut toutefois accorder un étalement du remboursement sur 2 ans maximum.

Modèle d’acte de cautionnement loyer à télécharger (PDF et Word)

Pour répondre à l’attente la plus fréquente des garants, des modèles d’acte de cautionnement loyer sont disponibles gratuitement au format PDF et Word. Ces documents, conçus pour les actes rédigés à partir du 1er janvier 2022, respectent les exigences légales et peuvent être complétés, imprimés ou signés en ligne selon la préférence des parties.

Ce que doit contenir votre modèle

Un modèle fiable intègre l’ensemble des mentions obligatoires prévues par la loi du 6 juillet 1989, article 22-1 : identité du bailleur, du locataire et de la caution, adresse du logement, montant du loyer et des charges, durée de l’engagement. Il précise également si l’acte est simple ou solidaire, cette distinction conditionnant la procédure en cas d’impayé.

Bonne nouvelle pour les garants : depuis la loi Elan de 2018, la mention manuscrite n’est plus exigée pour les actes signés à compter du 1er janvier 2022. La signature électronique est également autorisée depuis cette date, dans le cadre de l’ordonnance du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés. Le modèle à télécharger doit donc être à jour de ces évolutions pour conserver sa validité.

• Formats disponibles : PDF pour impression directe, Word pour personnalisation.
• Mention manuscrite : supprimée pour tout acte signé depuis le 1er janvier 2022.
• Exemplaires minimum : 2, un pour le bailleur, un pour la caution. Un 3e exemplaire pour le locataire est souhaitable.
• Signature électronique : autorisée depuis le 1er janvier 2022 pour l’acte de caution solidaire.
• Date de vérification : le modèle Service Public a été vérifié le 16 juin 2022.

Comment remplir et valider le document

Une fois le modèle téléchargé, chaque partie renseigne ses informations avant la signature du bail. Le bailleur conserve son exemplaire original, et la caution doit impérativement garder le sien : en cas de litige, c’est la preuve des engagements souscrits. Un exemple d’acte rempli daté du 22/02/2020 (dossier fictif Bruno Dupont) est souvent fourni pour guider les garants dans la rédaction.

Si le document est signé par voie électronique, veillez à utiliser un prestataire certifié conforme au règlement eIDAS. Un acte mal daté ou non signé par toutes les parties est susceptible d’être contesté, ce qui priverait le bailleur de sa garantie principale en cas de défaillance du locataire.

Colocation : spécificités de l’acte de cautionnement loyer

En colocation, la caution doit impérativement désigner le colocataire qu’elle garantit. La mention du nom du colocataire cautionné est obligatoire depuis la loi Alur, sous peine de nullité de l’acte. Cette règle s’applique que la colocation repose sur un bail unique ou sur des baux multiples signés séparément.

L’acte doit aussi préciser une date de fin d’engagement, en particulier si le colocataire cautionné est susceptible de quitter les lieux avant les autres. Sans ces deux informations, la caution ne peut pas être invoquée par le bailleur. Un garant peut couvrir un seul ou plusieurs colocataires, à condition de le mentionner explicitement dans le contrat.

Cette exigence protège le garant : elle l’empêche d’être tenu pour responsable des impayés d’un colocataire qu’il n’a jamais accepté de couvrir. Avant de signer, vérifiez donc que le nom et la date figurent bien sur le document.

Définition et fonctionnement de l’acte de cautionnement loyer

L’acte de cautionnement loyer est un contrat par lequel une caution (ou garant) s’engage à payer au bailleur les dettes du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Encadré par la loi du 6 juillet 1989 à son article 22-1, il constitue une garantie indispensable pour de nombreux propriétaires, qui en réclament en moyenne 1 à 2 par dossier.

Cet engagement ne se limite pas au loyer impayé. La caution couvre aussi les charges locatives, les dégradations constatées à la sortie et les frais liés au bail. Avec une caution solidaire, le bailleur peut la solliciter dès le 1er impayé, sans mise en demeure préalable du locataire, ce qui explique la généralisation de ce dispositif.

Concrètement, la procédure suit un ordre précis : rappel adressé au locataire, information de la caution, puis réclamation par quittance à la caution si le défaut persiste. Le principal risque reste l’insolvabilité de la caution, seul véritable frein à l’efficacité de cette protection pour le bailleur.

FAQ sur l’acte de cautionnement loyer

Que se passe-t-il si la caution est insolvable ?

Le bailleur ne peut plus recouvrer les loyers impayés auprès du garant. Il doit se tourner vers le locataire défaillant et ses propres recours, sans garantie de récupérer les sommes dues.

Peut-on se rétracter après avoir signé un acte de cautionnement loyer ?

Non, aucun droit de rétractation n’existe pour la caution, sauf vice du consentement ou erreur manifeste. Seule la résiliation du cautionnement met fin à l’engagement pour les baux futurs.

Un bailleur peut-il refuser une caution étrangère ?

Oui, le bailleur reste libre d’accepter ou de refuser un garant, sans motiver sa décision. Une caution étrangère peut être écartée si sa solvabilité ou son adresse en France paraît incertaine.

Comment cautionner un colocataire sans rendre l’acte nul ?

Chaque garant doit signer un acte distinct mentionnant le bail, le nom du locataire cautionné et l’étendue de son engagement, avec les mentions manuscrites exigées par la loi.

Une caution peut-elle couvrir plusieurs locataires sur un même bail ?

Oui, si l’acte le prévoit expressément. La caution s’engage alors envers tous les colocataires signataires du bail, avec un plafond global ou par locataire selon les termes écrits.