Comment faire un bail de location : modèle gratuit, mentions obligatoires et clauses 2026

Télécharger un modèle de bail gratuit conforme (PDF, Word)

Pour rédiger un bail sereinement, le plus simple est de partir du modèle-type réglementaire. Ce document a été fixé par le décret du 29 mai 2015, pris en application de la loi Alur. Il est obligatoire pour tous les baux d’habitation signés depuis le 1er août 2015.

Vous trouverez des modèles gratuits au format PDF ou Word pour les deux baux les plus courants : le bail vide et le bail meublé. Ce sont les deux bases à télécharger selon votre projet.

• Bail vide ou meublé : deux modèles distincts à ne pas confondre
• Modèle PDF ou Word gratuit : à imprimer, remplir et signer
• Conformité loi Alur exigée : modèle-type strict à respecter
• Générateur en ligne : signature électronique possible dès 19,50 €
• Bail non conforme contestable : le locataire peut le remettre en cause

Attention : reprendre un vieux modèle trouvé au hasard expose à des clauses obsolètes ou interdites. Un bail non conforme au modèle-type peut être contesté par le locataire et vous faire perdre du temps en litige.

Si vous préférez aller plus vite, un générateur en ligne vous guide champ par champ et propose une signature électronique. Comptez à partir de 19,50 € selon le service. Vérifiez toujours que le document final reprend bien les mentions obligatoires avant signature.

Les mentions obligatoires du contrat de bail

Les 8 rubriques du modèle-type réglementaire

Le décret du 29 mai 2015 a instauré un modèle-type de bail, applicable à tous les contrats signés depuis le 1er août 2015. Un bail non conforme reste contestable par le locataire. Voici les 8 rubriques que tout contrat doit obligatoirement contenir :

• Identité du bailleur et, le cas échéant, celle du mandataire.
• Identité et adresse du locataire.
• Description du logement : surface habitable et nombre de pièces.
• Étiquette DPE de A à G, avec le diagnostic joint.
• Identifiant fiscal du logement, 13 chiffres obligatoires.
• Loyer, charges et dépôt de garantie.
• Durée du bail et date d’effet.
• Conditions de résiliation et clauses particulières.

Les trois nouvelles mentions du décret 2023-796

Depuis le 1er janvier 2024, le décret 2023-796 du 18 août 2023 impose trois mentions supplémentaires. La première concerne la surface habitable au sens de la loi, distincte de la surface Carrez. La deuxième exige l’indication de la date du dernier loyer pratiqué par le précédent locataire, avec un délai de validité de 18 mois.

La troisième porte sur la zone géographique du logement lorsqu’elle est soumise à encadrement des loyers. Ces mentions renforcent la transparence locative et protègent le locataire contre les loyers abusifs. Un bail dépourvu de ces informations peut faire l’objet d’une contestation devant la commission départementale.

Les documents et annexes à joindre au bail

Un bail signé seul ne suffit pas. Pour être opposable et conforme, il doit être accompagné d’une série de documents techniques et d’annexes obligatoires. Voici tout ce qu’il faut joindre, en sachant qu’un dossier incomplet fragilise le bailleur en cas de litige.

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Le DDT regroupe l’ensemble des diagnostics à annexer au contrat. Selon l’ancienneté et la localisation du logement, il comprend le DPE avec son étiquette énergétique de A à G, le constat de risque d’exposition au plomb, le repérage amiante, l’état de l’installation électrique, l’état de l’installation gaz et l’état des risques et pollutions (ERP).

La notice d’information et l’état des lieux

La notice d’information relative aux droits et obligations des parties, fixée par l’arrêté du 29 mai 2015, doit être annexée au bail. L’état des lieux d’entrée est également obligatoire : réalisé contradictoirement, il décrit précisément l’état du logement pièce par pièce et sert de référence à la sortie.

Les autres annexes selon la situation

• Attestation d’assurance : justificatif de risques locatifs, à réclamer chaque année au locataire.
• Extrait du règlement de copropriété : avec la quote-part des parties communes (millièmes).
• Acte de cautionnement : annexé si un garant s’engage, mais signé séparément du bail.
• Liste des meubles : inventaire détaillé et chiffré si le logement est loué meublé.

Enfin, gardez en tête que le 1er janvier 2024 a rendu obligatoire l’identifiant fiscal du logement (13 chiffres) sur le bail, en plus des mentions classiques. Un bail sans ses annexes reste valable, mais il devient beaucoup plus difficile à défendre devant un juge.

Les différents types de baux de location

Le contrat que vous allez rédiger ne sera pas le même selon le logement proposé et le profil du locataire. Chaque régime fixe sa propre durée minimale, son préavis et son plafond de dépôt de garantie. Voici un tableau comparatif pour y voir clair, puis le détail de chaque formule.

Bail vide, meublé et étudiant

Bail mobilité, colocation et saisonnier

Le bail mobilité s’adresse aux personnes en mission, en formation ou en transition professionnelle. Sa durée va de 1 à 10 mois et aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

En colocation, le bail peut prévoir une clause de solidarité : chaque colocataire reste redevable des loyers impayés par les autres. Cette solidarité cesse toutefois 6 mois après le départ d’un colocataire, à condition qu’il ait prévenu le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La location saisonnière obéit à une limite stricte : vous ne pouvez pas louer le même logement à un même locataire au-delà de 90 jours consécutifs. Au-delà, le contrat bascule vers le régime du bail meublé classique. Vérifiez également les règles locales, car certaines communes touristiques imposent des autorisations de changement d’usage.

Dans tous les cas, retenez qu’une durée plus longue que le minimum légal reste possible : elle doit alors figurer explicitement dans le contrat.

Clauses obligatoires, facultatives et interdites du bail

Clauses obligatoires et facultatives

Certaines clauses doivent figurer dans le contrat sous peine de nullité, d’autres relèvent du choix du bailleur. La clause résolutoire en cas d’impayés est obligatoire depuis le 29 juillet 2023. Elle permet au bailleur de résilier le bail après un commandement de payer resté sans effet. Elle ne peut viser que les 4 cas limitatifs prévus par la loi : impayés, défaut d’assurance, troubles de voisinage, non-respect des obligations.

D’autres clauses sont facultatives : interdiction de fumer, entretien du jardin, modalités de révision annuelle du loyer à la date anniversaire. Une clause peut aussi fixer une durée plus longue que le minimum légal, par exemple plus de 3 ans pour un bail vide. Ces ajouts restent valables tant qu’ils n’aggravent pas la situation du locataire.

Clauses interdites et réputées non écrites

Une clause interdite est nulle et réputée non écrite : elle ne produit aucun effet, même si le locataire l’a signée. Voici les principales à éviter :

• Assurance habitation imposée : seul le risque locatif peut être exigé
• Prélèvement automatique obligatoire : le locataire choisit son mode de paiement
• Clause pénale abusive : sanction disproportionnée en cas de manquement
• Renonciation aux droits du locataire : toute renonciation anticipée est nulle
• Visite sans préavis : le bailleur doit respecter un délai et des horaires convenus

Insérer une clause interdite fragilise tout le contrat : le locataire peut la contester à tout moment et obtenir gain de cause devant le juge.

Les lois encadrant la rédaction du bail

La loi du 6 juillet 1989 reste le texte fondateur qui fixe les rapports entre bailleurs et locataires. La loi Alur de 2014 a ensuite imposé un modèle-type de contrat, défini par le décret du 29 mai 2015 et applicable aux baux signés depuis le 1er août 2015. Depuis, un bail non conforme reste contestable par le locataire.

La loi Élan de 2018 a créé le bail mobilité, limité à une durée de 1 à 10 mois, ainsi que le bail numérique. La loi Climat et Résilience de 2021 encadre la performance énergétique : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Ces règles conditionnent directement la validité du bail signé.

Le décret du 18 août 2023 a par ailleurs ajouté trois nouvelles mentions obligatoires applicables depuis le 1er janvier 2024, dont l’identifiant fiscal du logement, composé de 13 chiffres. Un bailleur doit donc vérifier la conformité de son contrat à chaque évolution législative.

FAQ : questions fréquentes sur le bail de location

Un bail verbal est-il valable ?

Oui, un bail verbal reste juridiquement valable pour une location vide comme meublée. Toutefois, il est fortement déconseillé car il complique la preuve des obligations de chacun. Un écrit signé protège bien mieux le bailleur et le locataire.

Combien d’exemplaires du bail faut-il prévoir ?

Prévoyez un exemplaire original pour chaque signataire. Le bailleur et le locataire en conservent chacun un. Si un garant ou un colocataire signe, ajoutez un exemplaire supplémentaire pour chacun d’eux.

Le garant doit-il signer le bail ?

Non, le garant n’a pas à signer le bail. Il signe un acte de cautionnement séparé, généralement joint en annexe. Ce document distingue bien son engagement propre de celui du locataire.

Quelle est la durée d’un bail meublé ?

Un bail meublé dure au minimum un an lorsque le bailleur est une personne physique, ou neuf mois pour un étudiant. Si le bailleur est une personne morale, la durée minimale est de neuf mois dans tous les cas.

Quel préavis en zone tendue ?

En zone tendue, le préavis du locataire est réduit à un mois pour un bail vide comme meublé. Ailleurs, il est de trois mois pour un bail vide et d’un mois pour un meublé. Le bailleur reste soumis à ses propres délais.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un bail vide. Pour un meublé, il peut atteindre deux mois de loyer. Il est restitué dans le mois suivant la remise des clés si l’état des lieux est conforme.