Dégradations facturables et retenues sur le dépôt de garantie : le guide complet

Dégradations facturables et retenues sur le dépôt de garantie

Catégories de dégradations facturables au locataire

Après l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie pour financer les réparations. Voici les principaux types de dégradations qui peuvent être facturées :

• Murs et peintures détériorés : trous, graffitis, éclats importants ou peinture abîmée par des chocs volontaires
• Sols rayés ou brûlés : rayures profondes sur le parquet, carrelage fissuré, moquette brûlée ou tachée de façon irréversible
• Plomberie endommagée : robinetterie cassée, WC fissurés, joints moisis entraînant des infiltrations
• Fenêtres et vitres cassées : vitres brisées, mécanismes de volets roulants abîmés ou stores déchirés
• Électroménager non fonctionnel : hotte qui ne fonctionne plus, thermostat endommagé ou réfrigérateur hors d’usage

Comment le bailleur justifie la retenue

Pour que la retenue soit légale, le propriétaire doit obligatoirement fournir une preuve écrite du coût des réparations. Concrètement, il remet au locataire un devis ou une facture d’artisan mentionnant le montant exact des travaux. Sans ce justificatif, la retenue est considérée comme abusive et peut être contestée.

Dans la pratique, 75 % des retenues sur le dépôt de garantie concernent directement les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie. Le bailleur doit aussi respecter le principe de proportionnalité : il ne peut facturer une remise en peinture complète pour une simple rayure de 10 cm sur un mur, comme pour une retenue pour nettoyage qui exige un devis d’entreprise.

Usure normale vs dégradations locataire : ce que dit la loi

La distinction entre usure normale et dégradation imputable au locataire est au cœur de toute facturation après un état des lieux de sortie. Le principe est simple : la vétusté, c’est-à-dire l’usure liée au temps et à l’usage normal du logement, reste à la charge du bailleur. Seuls les dommages causés par une négligence ou un comportement anormal du locataire peuvent être retenus sur le dépôt de garantie. Le tableau ci-dessous vous aide à faire le tri.

Pour justifier une retenue, le bailleur doit comparer les photos des deux états des lieux (entrée et sortie). Un simple coup de peinture sur un mur jauni par le temps ne pourra pas vous être facturé. En revanche, un trou de cheville non rebouché ou une moquette brûlée constituent une dégradation certaine. Si le logement a été loué pendant plus de 10 ans, l’usure des peintures et des sols est presque toujours considérée comme normale et non facturable. Le propriétaire peut, par exemple, recevoir un mail 2 semaines après votre départ pour signaler un dommage, mais si celui-ci relève de la vétusté, vous êtes en droit de contester.

Contester la facturation après l’état des lieux

Si vous estimez que les retenues sur votre dépôt de garantie sont abusives, commencez par envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, dans le délai légal de contestation de dix jours. Exposez clairement vos motifs en vous appuyant sur l’état des lieux de sortie et les photos prises le jour du départ.

Le bailleur dispose d’un délai de 8 jours pour vous répondre avant que vous ne saisissiez le tribunal d’instance, comme en cas de clés non restituées où le dépôt peut être retenu, à l’image d’une perte de clé location qui peut aussi entraîner une retenue. En cas d’échec de cette étape amiable, vous pouvez aussi recourir à la commission départementale de conciliation, une option gratuite qui évite souvent un procès long et coûteux, en connaissant vos droits pour contester le constat de sortie.

Devant le juge, contestez les devis ou factures d’artisan excessifs ou non justifiés. Par exemple, si le propriétaire facture une remise en peinture complète alors que seuls quelques trous existent, le tribunal peut ordonner le remboursement partiel ou total de la retenue abusive.

Cette contestation s’inscrit dans une démarche plus large de remise en cause de la sortie, où chaque élément du dossier doit être examiné avec attention.

Frais abusifs et ce qui ne peut pas être facturé

• Facturation de l’état des lieux de sortie : interdite. Une clause qui impose au locataire de payer cette prestation est considérée comme abusive et donc nulle.
• Nettoyage si le logement est rendu propre : le propriétaire ne peut pas facturer un nettoyage si le locataire a rendu le logement en bon état d’entretien courant. Seul un état de saleté manifeste peut justifier une retenue.
• Usure normale et vétusté : les traces de meubles sur la moquette, le jaunissement des peintures, les joints vieillis ou l’affaissement d’une porte sont des dégradations liées au temps. La loi interdit de les imputer au locataire.
• Sinistres extérieurs non imputables : les dégâts causés par une inondation, une tempête ou une infiltration ne peuvent pas être facturés au locataire, sauf si ce dernier a commis une faute (ex. : non entretien).
• Frais non justifiés par un devis : le bailleur doit présenter un devis ou une facture d’artisan pour chaque retenue. Sans justificatif, la facturation est abusive et peut être contestée.

Qui paye l’état des lieux (entrée et sortie) et plafonds 2025

Le coût de l’état des lieux dépend de la façon dont il est réalisé. Lorsqu’il est fait à l’amiable entre les deux parties, aucun frais ne peut être facturé au locataire. Toute clause du contrat qui imposerait un paiement dans ce cas est considérée comme abusive et nulle.

Si le propriétaire exige le passage d’un huissier de justice, la règle est claire : les frais sont partagés à 50 % chacun. Le montant que peut supporter le locataire est toutefois plafonné. Par exemple, pour un logement dont le loyer mensuel est de 200 € (hors charges), la part maximale du locataire est de 60,6 €. Ce plafond s’applique que l’état des lieux soit d’entrée ou de sortie.

En pratique, le montant total facturé par l’huissier est calculé selon un barème officiel. Pour un loyer de 100 €, le plafond descend à 50 € maximum pour le locataire. Le propriétaire prend en charge le reste. Vérifiez toujours le montant indiqué sur le devis de l’huissier : le partage des frais est une obligation légale, pas une option.

Délai de facturation après état des lieux de sortie

La loi ne fixe aucun délai précis pour facturer des réparations après l’état des lieux. La jurisprudence détermine un « délai raisonnable » au cas par cas, souvent quelques semaines.

Un retard abusif par exemple une facture envoyée 10 ans après la location ou 2 semaines après le départ sans explication peut être contesté. Le locataire peut alors exiger le remboursement intégral du dépôt de garantie.

Pour éviter tout litige, le bailleur doit agir vite et fournir devis ou factures dès la fin des travaux. En l’absence de délai légal, la réactivité est la meilleure protection des deux parties.

FAQ : questions fréquentes sur les facturations après état des lieux

Quel est le délai pour facturer après un état des lieux de sortie ?

Le bailleur dispose d’un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clés pour facturer les dégradations et restituer le dépôt de garantie.

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

Seules les dégradations volontaires ou par négligence, clairement mentionnées sur l’état des lieux de sortie et non présentes à l’entrée, peuvent être facturées.

Est-il abusif de facturer un état des lieux de sortie ?

Oui, c’est abusif car les frais d’état des lieux de sortie sont à la charge exclusive du bailleur, aucun texte ne permet de les refacturer au locataire.

Comment facturer un état des lieux de sortie légalement ?

Le bailleur doit fournir des devis ou factures détaillées, prouver le préjudice avec photos, et respecter le délai légal de deux mois après la sortie du locataire.